「家を売却したいけどローンが残っていても売れるの？」
「ローンが残っている家を売る方法は？」
住宅ローンが残っている状態で家を売却したいと考えている方もいるでしょう。住宅ローンが残っていても適切な方法を選ぶことで、家を売却することは可能です。
住宅ローンが残っている家を売却する場合、一般的には売却代金でローンを完済する方法が考えられます。しかし、ローン残高が売却価格を上回っていたり、様々な事情でローンを完済できない場合もあるでしょう。
そこで本記事では、住宅ローンが残ったままでも家を売却できる3つの方法と、売却時の注意点を解説します。
理想の不動産売却を実現するために、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンが残ったままでも家を売却できる？
住宅ローンが残っているから、家を売却するのは難しいかもと悩んでいる方もいるでしょう。ここでは以下の2つを解説します。
ぜひ、不動産売却の際の参考にしてください。
ローン中の家を売却する基本の説明
住宅ローンが残っていても、諦める必要はありません。状況に合わせて適切な方法を選ぶことで、家を売却することは可能です。
ローン中の家を売却しようと考えている方は、専門家に相談し、自分の状況に合った最適な売却方法を選びましょう。
住宅ローン残高を把握する重要性
住宅ローンが残っている状態でも、家を売却できます。スムーズに売却を進めるには、住宅ローン残高を正確に把握することが重要です。
住宅ローン残高を把握する理由は、残債額によって売却価格の最低ラインが決まるためです。返済計画の策定、金融機関との交渉、税金の計算などに住宅ローン残高の把握は必要になります。
住宅ローン残高を確認する方法は、金融機関に直接確認すると良いでしょう。
ローン中の家を売却する3つの方法
ここでは住宅ローンが残ったままの家を売却する方法を解説します。今回解説するのは以下の3つです。
ぜひ、不動産売却の際の参考にしてください。
売却代金でローンを完済する方法
住宅ローンが残っている家を売却する場合、最も一般的な方法が売却代金でローンを完済する方法です。この方法は、手続きが比較的シンプルで一般的な不動産売買の手続きと大きく変わりません。
売却代金でローンを完済するため、残債の心配がなく、ローンが残っているという不安から解放されます。ローン残高に見合った適切な売却価格を設定することが重要です。
不動産会社や税理士などの専門家に相談することで、よりスムーズに売却を進められるでしょう。
任意売却する方法
住宅ローンが残っている家を売却する方法の一つとして、任意売却があります。任意売却とは、住宅ローンが滞納寸前になったり、ローン残高が売却価格を上回ったりした場合に、金融機関などの債権者の同意を得て、競売ではなく市場で売却する方法です。
競売になると、市場価格よりも安く売却され、手元に残るお金が少なくなる可能性がありますが、任意売却はそのリスクを回避できます。任意売却は、専門的な知識が必要なため、専門家へ相談すると良いでしょう。
オーバーローンの場合の対処方法
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が物件価格を上回っている状態のことです。このような状況で家を売却する場合、特別な対応が必要になります。
自己資金で残債を清算する方法は、手続きがシンプルで信用情報への影響がありません。十分な貯蓄があればできます。
住み替えローンを利用する方法は、一度の借り替えで、既存のローンと新しいローンを一本化できる可能性があります。金融機関の審査が必要となり、新たなローンを抱えることになります。
オーバーローンで家を売却する場合、状況によって最適な方法は異なります。不動産会社や弁護士など専門家に相談することが大切です。
住宅ローンが残ったまま売却する際の注意点
ここでは住宅ローンが残ったまま売却する際の注意点を解説します。今回解説するのは以下の3つです。
ぜひ、不動産売却の際の参考にしてください。
抵当権の抹消とその流れ
住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合、抵当権の抹消は必要な手続きです。抵当権とは、住宅ローンを借りる際にその不動産に設定される担保のことで、ローン完済や不動産売却によって、この抵当権を消す必要があります。
抵当権が残っていると、新しい所有者に不動産の権利が移転されません。また、抵当権が残っている不動産では、新たなローンを組むことが困難です。
抵当権抹消の手続きの流れは、以下の通りです。
- 金融機関への連絡
- 抵当権に必要な書類の受け取り
- 司法書士への依頼（任意）
- 法務局への提出
- 登記完了
抵当権抹消の注意点は、手続きには時間と費用がかかります。手続きは複雑で、専門知識が必要となるため、専門家に依頼すると良いでしょう。
売却時に発生する税金の知識
住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合に、発生する可能性のある税金について解説します。主に発生する税金は、譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税です。
住宅ローンの残高は、直接的に譲渡所得の計算に影響を与えることはありませんが、ローンを完済するために支払った利息は取得税に算入できるため、譲渡所得を減らす効果があります。譲渡所得税には、控除や損益通算の制度があり、登録免許税は、所有権移転登記にかかる税金です。
税制は頻繁に変更されることがあります。税理士や不動産会社などに相談すると良いでしょう。
特例や控除を利用した不動産売却
住宅ローンが残ったままで家を売却する場合、税金対策として様々な特例や控除が利用できる可能性があります。これらの制度を活用することで、税負担の軽減が可能です。
主な特例・控除は以下の4つです。
- 3000万円の特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 買い替え特例
特例や控除を利用する際の注意点は、適用要件と計算の複雑さ、適用期限などです。税理士や不動産会社などに相談し、自分に合った特例や控除を選択しましょう。
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なお以下では、石川県でおすすめの不動産会社を紹介しています。あわせて参考にしてください。
まとめ
本記事では、住宅ローンが残ったままで家を売却できるのか、3つの売却方法と注意点を詳しく解説してきました。
住宅ローンが残っていても、諦める必要はありません。状況に合わせて適切な方法を選ぶことで、家を売却することは可能です。専門家に相談し、自分の状況に合った方法を選ぶと良いでしょう。
理想の不動産売却を実現するために、本記事が少しでもお役に立てれば幸いです。
