【完全版】相続不動産の売却ガイド！手順から注意点まで解説

相続不動産の売却は、通常の不動産売却以上に慎重な対応が求められます。相続人全員の同意が必要となることや、複雑な税金の問題、さらには相続登記の義務化など、考慮すべき点が多岐にわたります。

特に、2024年の相続法改正により、相続登記が義務化されたことで、より計画的な対応が必要となっています。

本記事では、相続不動産を円滑に売却するためのポイントを解説します。相続人間のトラブルを防ぎながら、適切な価格での売却を実現する方法をお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

なお、以下では石川県でおすすめの不動産会社を紹介しているので、あわせて参考にしてください。

相続不動産の売却を開始する前に確認しておくべきこと

相続によって取得した不動産を売却する際は、事前に以下の点を確認しておく必要があります。

• 相続登記（名義変更）が完了しているか
• 相続人全員の同意が得られているか
• 遺産分割協議が完了しているか
• 不動産の権利関係・境界に問題がないか

なぜ売却前に確認が必要なのか、それぞれ解説していきます。

相続登記（名義変更）が完了しているか

相続登記とは、被相続人から相続人へ不動産の名義を移す法的手続きです。この手続きが完了していなければ、実質的に相続していたとしても、不動産の売却契約を締結できません。

相続登記は、2024年4月から義務化されており、期限内に申請を行わない場合は過料が科される可能性もあるため、注意が必要です。

なお、相続人が複数いる場合でも、登記上の名義を一人にまとめることで、売却手続きがスムーズになります。複数人の共有名義とした場合には、売却時に全員の同意と署名が必要となるため、煩雑化しやすい傾向があります。

相続人全員の同意が得られているか

相続不動産を売却するには、相続人全員の同意が不可欠です。不動産は分割しにくい資産であるため、相続人の中で一部の人だけが売却を進めることは原則としてできません。

特に注意すべきなのは、話し合いの場を設けずに、一部の相続人だけで話を進めてしまうことで、これによりトラブルが発生するケースも少なくありません。売却に反対する相続人がいる場合は、家庭裁判所で調停を行うことも視野に入れる必要があります。

実務上では、相続人全員が署名・押印した「遺産分割協議書」が求められるため、この書面の作成が不可欠です。また、同意の証明として印鑑証明書も必要になります。

遺産分割協議が完了しているか

遺産分割協議とは、誰がどの財産を相続するかを相続人全員で話し合い、取り決める手続きです。この協議が完了していなければ、不動産を誰が所有しているのかが法的に確定していない状態となり、売却を行えません。

遺産分割協議の内容は、必ず書面に残す必要があります。この文書を「遺産分割協議書」といい、相続人全員の署名と実印の押印が必要です。

協議が円満に進むケースもありますが、中には意見が一致せず、話し合いが長期化することもあります。そのような場合は、弁護士など専門家を交えて進めると、公平な判断による協議が実現しやすくなるでしょう。

不動産の権利関係・境界に問題がないか

相続で取得した不動産の場合、過去の権利関係が複雑になっているケースも多く、名義が古いままだったり、地目や地積に不一致が見られる場合も少なくありません。

隣地との境界があいまいな場合は、測量を実施し、境界確認書を取り交わすなどの対応が必要です。特に地方土地や、長年相続登記がされていない不動産では、境界問題が顕在化しやすい傾向にあります。

こうした状態のまま売却を進めようとすると、買主が不安を抱き、契約に至らないこともあります。法的な抵当権や使用権が残っている場合も、売却に支障をきたします。

そのため、事前に土地家屋調査士に相談し、測量図や境界確認の取得を行うことで、トラブルの回避が可能です。

相続不動産を売却するまでの流れ

相続不動産の売却は、通常の不動産売却と比べて準備段階が重要です。

まず、相続人全員の同意を得ることから始まり、相続登記の完了、そして実際の売却手続きへと進みます。特に、2024年からの相続登記義務化により、登記手続きは売却前の重要なステップとなります。

未登記のまま放置すると、過料の対象となる可能性もあるため、早めの対応が必要です。

ここでは、相続不動産の売却についてさらに知っておきたい内容を2つ紹介します。

• 相続手続きと売却の関係
• 必要書類と準備するもの

相続不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

相続手続きと売却の関係

相続手続きでは、まず法定相続人の確定が必要です。

戸籍謄本などの収集から始まり、相続人全員の意向確認、遺産分割協議の実施と進みます。遺言書がある場合は、その検認手続きも必要となります。

これらの手続きが完了しない限り、売却手続きには進めません。特に、相続人の中に行方不明者や海外在住者がいる場合は、手続きに時間を要することを考慮することが必要です。

必要書類と準備するもの

相続不動産の売却には、通常の売却時の書類に加えて、相続関係を証明する書類が必要です。

具体的には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要となります。また、固定資産税評価証明書や登記簿謄本など、不動産に関する書類も重要です。

これらの書類は取得に時間がかかる場合もあるため、計画的な準備が必要です。

相続不動産の売却は3か月～6か月が目安

相続不動産の売却にかかる期間は、一般的に3か月から6か月が目安とされています。ただし、この期間はあくまで売却活動に入ってからの目安であり、相続登記や遺産分割協議などの事前準備が完了していることが前提です。

売却期間には複数のプロセスが含まれるため、事前の書類準備や相続人間の合意形成によって、円滑な不動産売却が期待できます。

また、市場の状況や物件の立地条件によっても売却のスピードは左右されます。できるだけスムーズに売却を進めるためにも、信頼できる不動産会社に相談し、計画的に進めていくことが大切です。

相続不動産売却時の税金対策

相続不動産の売却には、相続税と譲渡所得税という2種類の税金が関係します。

特に、相続開始から3年以内の売却については、特例制度を利用できる可能性があります。これにより、譲渡所得税の取得費を相続時の評価額まで引き上げることができ、税負担を大幅に軽減できます。

ここでは、相続不動産と税金の関係性についてさらに詳しく見ていきましょう。

• 相続税と譲渡所得税の関係
• 使える特例制度と節税方法

相続税と譲渡所得税の関係

相続税は相続時の評価額に基づいて計算され、一方の譲渡所得税は売却時の利益に対して課税されます。

相続開始から3年以内の売却では、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用することで、相続時の評価額を取得費とすることができます。これにより、相続後の値上がり分にのみ課税されることになり、税負担を抑えることができます。

使える特例制度と節税方法

相続不動産の売却では、複数の特例制度を組み合わせることで、さらなる税負担の軽減が可能です。

例えば、居住用財産の3,000万円特別控除と相続財産の譲渡所得の特例を併用することで、より効果的な節税が実現できます。ただし、特例の適用には細かな要件があるため、税理士への相談をお勧めします。

共有不動産売却のポイント

相続により共有となった不動産の売却では、相続人全員の合意が必要です。

一人でも反対する相続人がいると、売却手続きを進めることができません。このため、早い段階から相続人間での話し合いを行い、売却の是非や条件について合意を形成することが重要です。

• 相続人全員の同意を得る方法
• トラブルを防ぐための対策

相続人全員の同意を得る方法

相続人全員の同意を得るためには、まず売却の必要性や条件について、丁寧な説明と話し合いが必要です。

具体的な売却金額や分配方法、売却後の税金対策なども含めて、詳細な提案を行うことが重要でしょう。遠方の相続人がいる場合は、オンライン会議なども活用して、効率的な合意形成を図ることをお勧めします。

トラブルを防ぐための対策

相続不動産の売却でのトラブルは、主に売却価格や売却時期、売却後の清算方法などを巡って発生します。

これらを防ぐためには、不動産の評価額を複数の不動産会社に査定してもらい、客観的な価格根拠を示すことが重要です。また、売却代金の分配方法や、固定資産税などの精算方法についても、事前に文書で合意しておくことをお勧めします。

相続不動産の売却相場

相続不動産の売却価格は、一般の不動産売却と同様に、立地や建物の状態、市場動向などにより決定されます。ただし、相続不動産の場合、長期間の空き家状態による劣化や、権利関係の複雑さなどが、価格に影響を与えることがあります。

相続不動産の売却相場について、さらに詳しみていきましょう。

• 適切な売却時期の見極め方
• 売却価格の決め方

適切な売却時期の見極め方

相続不動産の売却タイミングは、税務上の特例を最大限活用できるかどうかで大きく変わってきます。

相続開始から3年以内の売却では、取得費を相続時の評価額まで引き上げられる特例が適用可能です。

例えば、相続時の評価額が3,000万円、実際の売却価格が3,500万円の場合、課税対象となる譲渡所得は500万円に抑えることができます。また、不動産価格の季節変動も考慮が必要です。

石川県では、転勤シーズンとなる2月から4月にかけて取引が活発化する傾向にあります。

売却価格の決め方

相続不動産の適正価格を決定するには、複数の観点からの分析が必要です。

まず、固定資産税評価額や路線価などの公的な評価額を基準とし、実際の取引事例との比較を行います。特に重要なのは、建物の現状調査です。空き家期間中の劣化状況や設備の更新必要性を詳細に確認し、必要な修繕費用を価格に反映させます。

また、相続に関する費用（相続登記費用、相続税の納付状況など）も考慮に入れる必要があります。最低でも3社以上の不動産会社による査定を受け、それぞれの価格根拠を詳しく確認することをお勧めします。

相続不動産の売却に強い不動産会社の選び方

相続不動産をスムーズに売却するためには、相続案件に精通した不動産会社のサポートが不可欠です。相続不動産は通常の売却と異なる対応が求められるため、経験豊富な会社を選ぶことが必要です。

不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを重視しましょう。

• 相続不動産の取り扱い実績が豊富
• 査定根拠や類似事例の提示が明確
• 売却以外の選択肢も提案してくれる
• 専門家と連携したサポート

それぞれの選び方について解説していきます。

相続不動産の取り扱い実績が豊富

相続不動産の売却には、通常の不動産売買以上に専門的な知識と実務経験が求められます。そのため、相続案件を数多く取り扱っている不動産会社を選ぶことが重要です。

相続案件に強い会社であれば、過去の対応実績を活かし、問題点を早期に発見しながら適切な解決策を提案してくれます。実際の取引事例を開示している会社であれば、その対応力の目安にもなります。

不動産会社のホームページや相談時に、過去の相続物件の売却事例を紹介してもらえるかを確認するとよいでしょう。

査定根拠や類似事例の提示が明確

相続不動産の売却では、正確な価格設定が重要になります。適正な査定を行うためには、査定の根拠や過去の類似事例を提示できる不動産会社を選ぶことが大切です。

相場よりも極端に高い価格を提示する業者は、売主の期待を引く一方で、実際には売却が長期化するリスクを伴います。逆に根拠のない安値を提示する場合も、損失を招く原因となりかねません。

信頼できる会社は、どのような理由でその査定価格になったのかを丁寧に説明してくれます。査定結果の説明が納得できるものであれば、価格設定への信頼性が高まり、安心して売却を進められるでしょう。

査定時の対応は、不動産会社の誠実さや力量を測る上での重要な指標になります。

売却以外の選択肢も提案してくれる

相続不動産を手放す方法は、売却だけではありません。そのため、売却一辺倒ではなく、複数の提案をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。売却以外の選択肢として有効なのは、以下の通りです。

• 賃貸活用
• リフォーム
• 共有者との持ち分整理

このように、物件や相続人の状況に応じた最適な提案をしてくれる会社は、売却だけでなく、資産活用の視点からも信頼できます。

一方、強引に売却をすすめる会社は、自社の利益を優先している可能性があるため注意が必要です。

専門家と連携したサポート

相続不動産の売却には、法律・税務など多分野にわたる専門知識が求められます。そのため、税理士や司法書士、弁護士といった各分野の専門家と連携できる不動産会社を選ぶことが望ましいです。

例えば、譲渡所得税や相続税の申告に関する相談などは、一般の不動産会社だけでは対応が難しい領域です。こうした点について専門家との連携体制が整っている会社であれば、ワンストップで問題を解決できます。

また、相続人間で意見の食い違いがある場合、弁護士による調整やアドバイスが必要となるケースもあります。こうした対応が可能な体制を持つ不動産会社は、複雑な案件でも安心して任せられると言えるでしょう。

石川県金沢エリアでの不動産売却におすすめの会社3選

石川県金沢市で不動産を売却する際は、地域特性や市場動向を把握している会社を選ぶことが重要です。首都圏などとは異なり、地元の不動産事情に詳しい業者であれば、エリア特有の需要や売却タイミングを踏まえた適切なアドバイスが期待できます。

おすすめの不動産会社は、以下の3社です。

• ひととき株式会社
• 株式会社第一地所
• 株式会社さくらホーム

売却をスムーズに進めたい方や、少しでも高く売りたいとお考えの方は、ぜひチェックしてみてください。

ひととき株式会社

ひととき株式会社は、石川県内の相続不動産取引に豊富な実績を持ち、相続特有の複雑な権利関係の整理から売却完了まで、きめ細かなサポートを提供します。

弁護士や税理士などの専門家とも連携し、相続登記や税務対策まで含めた総合的なアドバイスが可能です。

相続人全員の合意形成から必要書類の準備、売却後の精算手続きまで、経験豊富な専門スタッフが丁寧にサポートします。

株式会社第一地所

株式会社第一地所は、金沢市内を中心に長年にわたり不動産売買の実績を積み重ねてきた、信頼と実績のある地域密着型の会社です。石川県内での知名度も高く、戸建てや土地の売却に強みを持っています。

株式会社第一地所の特徴は、地域の細かなニーズを熟知した営業体制にあります。各エリアに精通した担当者が在籍しており、物件ごとの特性を活かした販売戦略を立ててくれるため、高値での売却が期待できます。

査定についても、過去の成約データや近隣事例をもとにした詳細な説明を受けられるため、価格に納得して売却に踏み切れるでしょう。売却活動をトータルでサポートしてくれる姿勢から、はじめて売却する方にもおすすめです。

株式会社さくらホーム

株式会社さくらホームは、金沢をはじめとする石川県全域で不動産売買を手掛ける総合不動産会社です。豊富な売却実績と独自の販売ネットワークを活かし、効率的な売却活動をサポートしてくれます。

自社サイトやポータルサイトへの積極的な掲載に加え、SNSや紙媒体も活用して、幅広い層の買主にアプローチを行っています。これにより、他社よりも早期に買い手が見つかる可能性が高まります。

また、相続や住み替えなどのケースにも対応可能で、必要に応じて提携している司法書士や税理士と連携したサポートが可能です。査定では、建物の状態や市場トレンドをもとにした客観的な価格提示が受けられます。

まとめ

相続不動産の売却は、通常の不動産売却以上に慎重な対応が求められます。

相続人全員の同意取得から、相続登記、税金対策まで、様々な課題に対処する必要があります。特に、2024年からの相続登記義務化により、より計画的な対応が重要となっています。相続人間のトラブルを防ぎ、適切な価格での売却を実現するためには、専門家への相談を含めた準備が不可欠です。

不安な点がある場合は、早めに弁護士や税理士に相談することをお勧めします。